ФинИнформ

НДФЛ при продаже недвижимого и иного имущества

В общем случае при продаже принадлежащего им имущества (имущественных прав) физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от покупателей (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Исключение, т.е. освобождение от налога, предусмотрено для доходов граждан, полученных:

от продажи имущества (кроме недвижимого), находившегося в собственности налогоплательщика три года и более;

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учётом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса.

Внимание! Указанная выше льгота по НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств). Следовательно, если имущество так или иначе использовалось для целей предпринимательской деятельности, НДФЛ исчисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Если недвижимое имущество в предпринимательской деятельности не использовалось, то в соответствии с требованиями статьи 217.1 доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный срок владения определяется в три года, если недвижимое имущество получено в собственность одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

- по наследству или в дар от близкого родственника;

- в результате приватизации;

- в результате передачи по договору ренты;

Если имущество приобретено любым другим способом, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Если установленный статьёй 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества не истёк, доходы от реализации недвижимого имущества признаются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ). При этом налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяется с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 214.10 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учёт), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Например, если по договору объект недвижимости продан за 5 млн. рублей, то доход от продажи будет составлять либо 5 млн. рублей, либо кадастровая стоимость х 0,7, в зависимости от того, какая из этих величин больше.

На основании подпунктов 1, 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:

при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, в размере полученного дохода, но не свыше 1 000 000 рублей за налоговый период;

при продаже нежилой недвижимости в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, но не свыше 250 000 рублей за налоговый период.

При этом налогоплательщик вправе вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.