Порядок налогообложения у арендодателей
16.03.2017
© ООО «ФинИнформ»
Статус: Отменен с 01.01.2019
Организация или физическое лицо сдаёт в аренду имущество. Какую систему налогообложения выбрать? Рассмотрим юридические нюансы и разные системы налогообложения арендодателя.
Правовое регулирование отношений по договорам аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьёй 22 Земельного кодекса РФ установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со статьёй 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Договор аренды должен быть заключён в письменной форме, если одна из сторон является юридическим лицом. Между физическими лицами договор аренды на срок менее одного года может быть заключён в устной форме.
В соответствии с нормами, изложенными в статье 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если договор заключён на срок более одного года. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключён на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключённый на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключённым на срок сорок девять лет (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В соответствии с нормами, изложенными в пункте 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации является:
1.Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества или кадастровый план земельного участка. Представление кадастрового паспорта (плана) не требуется, если ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
2.Договор аренды недвижимого имущества или земельного участка.
3.Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и земельные участки (право о наследстве, свидетельства о приватизации жилых помещений, судебные акты и другие).
4.Иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Следует отметить, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 Гражданского кодекса РФ).
Налогообложение у арендодателя.
При предоставлении помещения или земельного участка в аренду арендодатель должен ясно представлять порядок и систему налогообложения, с которой ему придётся столкнуться.
Юридическими лицами может применяться одна из следующих систем налогообложения:
1.Общий порядок налогообложения (главы 21 и 25 НК РФ);
2.Упрощённая система налогообложения (п.1 ст.346.12 НК РФ);
3.ЕНВД (пп.13-14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Индивидуальными предпринимателями может применяться одна из следующих систем налогообложения:
1.Упрощённая система налогообложения (п.1 ст.346.12 НК РФ);
2.ЕНВД (пп.13 - 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ);
3.Патентная система налогообложения (пп.19 п.2 ст.346.43 НК РФ).
Ниже будут рассмотрены особенности применения разных систем налогообложения, кроме общей.
Упрощённая система налогообложения.
Перейти на упрощённую систему налогообложения (далее по тексту - УСНО) организации и индивидуальные предприниматели имеют право только с начала календарного года. Применение упрощённой системы налогообложения предусматривает ряд послаблений:
1.Организации освобождаются от уплаты следующих налогов в соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ.
1.1.налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого по доходам, полученным в виде дивидендов и по доходам, полученным в виде процентов по государственным и муниципальным ценным бумагам, пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 НК РФ);
1.2.налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ);
1.3.налог на добавленную стоимость (за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под её юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьёй 174.1 НК РФ).
2.Индивидуальные предприниматели освобождаются от обязанности уплаты следующих налогов в соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 НК РФ.
2.1.налог на доходы физических лиц (за исключением НДФЛ, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 НК РФ);
2.2.налога на имущество физических лиц, по имуществу используемого для предпринимательской деятельности (за исключением объектов включённых в перечень, утверждённый пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ с учётом абзаца 2 пункта 10 статьи 378.2 НК РФ);
2.3.налога на добавленную стоимость (за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьёй 174.1 НК РФ).
Для перехода на УСНО размер дохода по итогам девяти месяцев доходы от реализации и внереализационные доходы не должен превышать 112,5 млн. рублей (ст. 346.12 НК РФ). Существует и ряд дополнительных ограничений, изложенных в пункте 3 статьи 346.12 НК РФ, где приведён перечень организаций и предпринимателей, деятельность которых не может быть переведена на УСНО.
Арендодатель решивший перейти на УСНО не позднее 31 декабря календарного года, предшествующего календарному году, начиная с которого он переходит на УСНО обязан подать заявление о переходе на УСНО со следующего года. Заявление подаётся в налоговый орган по месту своего нахождения организации или месту жительства предпринимателя. Заявление о переходе на упрощённую систему налогообложения подаётся по форме № 26.2-1 (утв. приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).
В поданном в налоговом органе заявлении следует указать, что будет являться объектом налогообложения:
доходы (налоговая ставка 6 %);
доходы, уменьшенные на величину расходов (налоговая ставка 15%).
Следует обратить внимание, что налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения только доходы, уменьшенные на величину расходов (п.3 ст.346.14 НК РФ).
Менять объект налогообложения налогоплательщик имеет право ежегодно. Для этого необходимо в срок до 31 декабря года, предшествующего году, в котором он предполагает изменить объект налогообложения следует уведомить налоговую инспекцию (п.2 ст.346.14 НК РФ).
Доходы Арендодателя определяются в соответствии с нормами, изложенными в статье 346.17 НК РФ, то есть на дату поступления денежных средств на счета в банках или в кассу. При проведении зачёта взаимных встречных обязательств на дату получения имущества (работ, услуг). В случае погашения задолженности иным способом доход признается кассовым методом.
Если арендодатель выбирает объект налогообложения доходы, то при исчислении налога к уплате размер начисленного налога уменьшается на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. Размер страховых взносов и пособий не может превышать фактически уплаченных денежных средств, и должен рассчитываться в соответствии с законодательством РФ. При этом сумма налога на доходы не может быть уменьшена более чем на 50 процентов (пункт 3.1 стать 346.21 НК РФ).
Если арендодатель выбирает объект налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, ему следует ознакомиться с перечнем расходов, которые уменьшают его доход для целей налогообложения. Данный перечень приведён в статье 346.16 НК РФ. Считаем необходимым подчеркнуть, что данный перечень является закрытым.
Единый налог на вменённый доход
Возможность применить ЕНВД арендодателем зависит от того, чем будет заниматься арендатор. Если арендатор передаёт в аренду здание (помещение) или земельный участок для использования арендатором в целях организации розничной торговли или оказания услуг общественного питания, то арендодатель может перейти на уплату ЕНВД при соблюдении ряда условий, о которых ниже.
В подпунктах 13 и 14 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ отмечено, что на уплату ЕНВД переводится деятельность арендодателя по предоставлению в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
Следует также учесть, что согласно требованиям п.2.2 ст. 346.26 НК РФ на уплату ЕНВД не вправе переходить:
1.Организации и индивидуальные предприниматели, средняя численность работников которых превышает 100 человек, за исключением организаций потребительской кооперации, а так же хозяйственных обществ, единственными учредителями которых являются потребительские общества и их союзы. Деятельность указанных организаций должна осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 19.06.92 № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
2.Организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов, за исключением организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов. Кроме того, на уплату ЕНВД не переводятся организации потребительской кооперации и хозяйственные общества, единственными учредителями которых являются потребительские общества и их союзы. Деятельность указанных организаций должна осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 19.06.92 № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
3.Учреждения образования, здравоохранения и социального обеспечения в части предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания, предусмотренной пп.4 п.2.2 и пп.8 п.2 ст.346.26 НК РФ. Следует обратить внимание, что оказание услуг общественного питания является неотъемлемой частью процесса функционирования указанных учреждений и эти услуги оказываются непосредственно этими учреждениями;
4.Организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование автозаправочных станций и автогазозаправочных станций (см. пп.5 п.2.2 ст.346.26 НК РФ).
Из приведённых выше ограничений видно, что не все организации и предприниматели, предоставляющие в аренду помещения (здания) или земельные участки могут быть переведены на уплату ЕНВД.
Рассмотрим более подробно, что понимается под определением «Наличие торговых залов и залов обслуживания посетителей».
В статье 346.27 НК РФ даны следующие определения и понятия, которые можно в целях применения подпунктов 13 и 14 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ разбить на две группы:
стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, - торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащённые специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны. | стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, - торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащённых для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты. |
Патентная система налогообложения
Патентная система налогообложения может применяться только в отношении индивидуальных предпринимателей, занимающихся предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков. Следует обратить внимание, что сдаваемое имущество должно принадлежать индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). При этом арендаторами могут быть юридические и физические лица (см. Письмо Минфина РФ от 11.02.2013 № 03-11-12/20).
Арендодатель – физическое лицо.
Если арендодатель - физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то у арендатора возникает обязанность налогового агента по НДФЛ. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, считаются объектом обложения НДФЛ. Организация-арендатор, производящая выплаты по договору аренды физическим лицам-арендодателям, не являющимся предпринимателями, признается налоговым агентом (ст. 226 НК РФ) и обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с арендной платы.
