ФинИнформ

Налог на имущество при поступлении или выбытии объектов недвижимого имущества

С точки зрения правильности определения налоговой базы и исчисления налога на имущество важно правильно определить момент, с которого принятый объект включается в налоговую базу. Но налоговая база может определяться разными способами.

Недвижимое имущество, облагаемое по среднегодовой стоимости

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (включая переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесённое в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта.

При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта. При этом ни НК РФ, ни законодательство о бухгалтерском учёте не связывает постановку объекта на учёт с государственной регистрацией права на него. Следовательно, обязанность по уплате налога на имущество возникает у налогоплательщика с момента начала использования объекта, т.е. объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению с даты постановки их на баланс организации в качестве основных средств (см. письмо Минфина России от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419). Таким образом, объекты недвижимого имущества, учтённые как капитальные вложения на счёте 08 до их ввода в эксплуатацию в налоговую базу по налогу на имущество не включаются (см. также постановление АС Поволжского округа от 01.07.2015 № Ф06-24858/15).

Соответственно, при выбытии объектов недвижимости они перестают учитываться при формировании налоговой базы с момента исключения из состава основных средств (списании с баланса), независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты.

Имущество, облагаемое по кадастровой стоимости

Пунктом 2 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года налогового периода, с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 378.2 НК РФ.

Согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого объекта, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ. Таким образом, при обложении имущества налогом по кадастровой стоимости наличие этого имущества на балансе организации не имеет значения. Это означает, что объект недвижимости может быть передан другой организации (по договору купли-продажи, как вклад в уставный капитал и т.д.), однако до момента государственной регистрации права собственности в соответствии со статьёй 131 ГК РФ налог на имущество на переданный объект исчисляет и уплачивает передающая сторона (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 02.02.2016 № 03-05-04-01/4770).

Но здесь интересно следующее. Право собственности на имущество возникает вследствие сделки (договора, в том числе – учредительного). Акт государственной регистрации только его удостоверяет в установленном порядке. Это означает, что налоговые органы могут рассматривать организацию – приобретателя объекта недвижимости как собственника до государственной регистрации соответствующего объекта, несмотря на то, что он будет облагаться налогом у двух организаций одновременно. На это нужно дать следующий ответ. В силу пункта 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров признается переход права собственности на данные товары. Поскольку НК РФ понятие «переход права собственности на имущество» не установлено, на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ следует обратиться к пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.  Также согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При этом недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации. Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем, как указано в пункте 1 статьи 556 ГК РФ, происходит на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю не в момент фактической передачи объекта, документальным подтверждением которой и служит акт приема-передачи, а лишь после государственной регистрации перехода права собственности.